DTI뜻 쉽게 알려 드립니다. 용어의 이해보다 중요한 것은 적용하는 것! 주택담보대출이 필요한 당신에게 도움이 되길 바랍니다.
사전적 정의는 어디서든 찾아볼 수 있지만, 쉽게 풀어서 설명하는 곳이 많지 않습니다. 이제는 쉽게 이해하세요.
<목차>
1. DTI뜻
1.1 DTI 예시로 쉽게 이해
1.2 DTI 계산기
1.3 DTI 기준
2. DTI DSR차이
3. 꿀팁 콘텐츠들
1. DTI뜻
DTI뜻 & 약자 : 대출금액을 갚을 수 있는 능력을 연소득으로 따지는 “총부채상환비율(Debt To Income)“
* 총부채상환비율(DTI)이란? 1년 동안 갚게되는 주택담보대출 원리금(원금+이자)과 기타대출 이자를 1년 연봉으로 나눈 것.
* 예시 : 연봉 5000만원 직장인이 1년간 갚는 주택담보대출 원리금이 2400만원(월200만원)+기타대출 이자금이 600만원(월50만원)일 때 DTI는 60%가 됩니다.
(200만원+50만원)*12 / 5천만원 = 60%
*신DTI뜻? 주택담보대출을 2건 이상 받을 때, 해당 주담대 원리금을 모두 합쳐 반영하는 것.
1) DTI 예시로 쉽게 이해하기
주택담보대출시 항상 붙어다니는 삼총사가 LTV, DTI, DSR입니다. 3가지를 같이 응용해서 DTI를 이해해볼게요.
◼︎ 예시 조건 : 연봉 5천만원, 9억 아파트 매수를 위한 주택담보대출 실행하고자 함 (원리금균등상환 / 40년 / 금리 5%)
(1) LTV 적용
LTV는 주택시세의 몇 프로까지 대출 한도를 두겠다는 뜻이었죠 (LTV한번 더 이해하기). 9억 아파트의 LTV 70%라는 것은 대출한도가 6.3억 (9억 곱하기 70%) 이라는 의미입니다. 하지만 여기서 끝나는 것이 아니죠. DTI를 적용해야 합니다.
(2) DTI 적용
연소득이 높은 사람에게 더 많은 돈을 빌려주겠다는 지표입니다. DTI 60% 적용을 받는다고 해볼게요.
– 연봉 5,000만원 직장인 DTI 60%가 되는 조건은 기타대출이 없는 상황에서 이론상 한도가 5억까지 가능합니다. (DTI 58%)
– 연봉 1억원 직장인, 9억 아파트 담보로 빌릴 경우, DTI 60%가 되는 조건은 기타대출이 없는 상황에서 이론상 한도가 10억까지 대출가능합니다.(DTI 58%)
* 2023년 한시 운영되는 특례보금자리론의 경우 9억 원 이하 주택이라면 5억 한도로 대출을 지원합니다 (LTV 70%, DTI 60%)
(3) DSR 적용
DSR은 모든 대출의 원리금을 계산식에 적용하는 것입니다. DSR 40% 제한시, 연간 상환액이 2천만원으로 제한되고, 한도는 4억까지 가능합니다.
결론)
LTV 70% 만 적용시
대출한도는 6.3억이지만,
DTI 60% 적용시,
대출한도 5억까지
DSR 40% 까지 적용시,
대출한도 4억까지 가능합니다.
삼총사가 합쳐질수록
대출한도는 낮아지는군요!
2) DTI 계산
DTI 계산식을 이해해볼게요
DTI =(개인의 연간 대출상환액 / 1년 소득) * 100
ex.DTI = (주담대 원리금 월200만원 + 기타 대출이자 월50만원)*12개월 / 연봉 5000만원 * 100
* 대출상환액 계산식에 포함되는 것: 주담대만 원리금으로 계산, 기타 대출은 이자만, 그 외 자동차 할부금 및 신용카드 미납 금액 포함
* 대출상환액 계산식에서 제외되는 것 : 소액신용대출(300만원이하), 서민금융상품, 이주비대출, 중도금대출, 전세자금대출
DTI 계산값은 낮을수록 대출 상환능력이 높다는 것을 뜻합니다.
개인 연간 대출 상환액이 3000만원으로 동일하고, 연봉이 2배 차이 날 경우, DTI는 2배 낮아집니다. (연봉 5000일땐 DTI 60%, 연봉 1억일땐 DTI 30%)
또한, DTI 연소득을 산정할 때, 금융기관에서 장래소득 인정기준을 자율적으로 조정할 수 있도록 하고 있습니다. 즉, 내 연봉이 5000만원이라도, 아직 나이가 젊기때문에 장래소득을 반영한 6000만원을 DTI 계산식에 넣을 수 있습니다. (금융기관별 상이)
DTI 계산은 꼭 계산기로 해주세요. 여러가지 조건이 포함되기 때문에, 직접 계산하는 것은 굉장히 어렵고 비효율적입니다.
3) DTI 기준
연소득과 지역별 기준이 중요해요!
◼︎ 연간소득 산정 기준
- 증빙소득 : 증빙자료를 통해 확인 가능한 소득
– 근로소득원천징수영수증, 급여통장, 연금증서, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증 등
– 보통, 1년 증빙소득을 기준으로 연간소득 산정 (2년동안 소득 차이가 20% 초과시, 2년 소득의 평균으로 산정)
– 1년 미만의 증빙소득은, 해당 개월을 1년 기준으로 환산한 소득의 90%로 산정
- 인정소득 : 국민건강보험공단 자료를 바탕으로 추정한 소득
최근 3개월 납부 보험료 평균 / 보험료율 * 12개월 * 95%
- 신고소득 : 제출 자료를 근거로 추정한 소득 (임대소득, 금융소득, 신용카드 및 체크카드 사용액 등)
최근 1년간 개인신용카드(또는 체크카드) 소득공제금액 / 해당 카드 사용률 * 90%
◼︎ 지역별 DTI 기준표 (2023년)
- 투기지역 및 투기과열지구 : DTI 40%
- 조정대상지역 : DTI 50%
- 규제지역 제외한 수도권 : DTI 60%
- 생애최초주택 구매자 및 서민 실수요자일 경우 규제지역 & 비규제지역 모두 : DTI 60%
◼︎ 서민 실수요자 뜻
2. DTI, DSR 차이
아주 간단합니다.
– DSR : 대출 원금과 이자를 계산식에 넣는것 (계산기)
(1년간 갚을 대출 원리금 / 연소득 * 100)
– DTI : 주택담보대출만 원금+이자, 그 외 대출은 이자만 계산식에 넣는것
(1년간 갚을 주담대만 원리금 + 기타대출 이자 / 연소득 * 100)
DTI 핵심
1. DTI 60%뜻 : 내가 빌릴 수 있는 돈은, 내가 1년간 갚는 대출이자 나누기 1년 소득을 했을 때 60%가 넘지 않아야 한다.
2. DTI는 지역에 따라 다르게 적용된다 (투기지역&투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 그 외 수도권 60%)
3. 생애최초주택구입 또는 서민실수요자 DTI 60% (서민실수요자 정의 본문내)
4. DTI 계산은 계산기로 하자! (본문내)
잠깐!
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