부동산에서 결코 GTX를 뺄 수 없죠. 내집마련 또는 부동산투자에 가장 기본이 되는 GTX신설.
GTX가 들어서는 각 역의 아파트 시세현황과 미래가치에 대해 낱낱이 알아보겠습니다. 오늘은 1호선 의정부역입니다.
이 글을 끝까지 읽는다면, 의정부역 부동산 투자에 대한 실질적인 정보를 얻을 수 있습니다.
GTX C노선 의정부역
GTX C노선은 총 14곳을 지납니다. 양주 덕정역을 시작으로 의정부역, 창동역, 광운대역, 청량리역, 왕십리역, 삼성역, 양재역, 정부과천청사역, 인덕원역, 금정역, 의왕역, 상록수역, 수원역입니다.
오늘은 의정부역에 대해 알아보겠습니다.
1. GTX C노선 착공시작! 어떤혜택이?
GTX C노선이 드디어 2023년 말에 착공됩니다.
개통은 2028년 예정입니다.
수도권 부동산 투자의 핵심 중 하나는 교통이죠. 강남역 또는 광화문역까지 몇 분이냐에 따라 부동산 가치가 달라집니다.
그런 의미에서 GTX C노선은 서울북부, 경기도권에 큰 호재입니다.
의정부역에서 삼성역까지 지하철로 3번 환승(7호선, 수인분당선,2호선)하여 1시간이 걸리던 기존과 달리, GTX C노선 신설시 20분 이내 도착가능하기 때문이죠.
이를 위한 사업비는 총 4조가 넘고, 2028년까지 5년의 공사기간을 거치게 됩니다. (물론 예상보다 늦어질 수도 있겠죠)
재미있는 것은, GTX B노선보다 착공을 빨리 시작한다는 점입니다. (*B노선은 2024년중 착공예정)
(아래 이미지, GTX A노선부터 D노선까지 한눈에 체크해보세요.)
2023년 8월 GTX C노선 착공기사가 발표되었습니다. (출처 연합뉴스 : GTX C계획 12년만에 첫삽)
부동산은 개발호재가 있을 때, 또 단계별로 사업이 진행될 때 상승하는 특성을 가졌는데요. (* 그렇기 때문에 부동산/경제 정보에 관심을 갖고 체크하셔야 합니다. 타이밍이 중요하니까요.)
의정부의 경우 가치가 선반영된 상황인지, 앞으로 얼마나 자산가격에 반영될 것인지 알아보도록 하겠습니다.
2. GTX C 의정부 아파트 시세 얼마?
의정부 아파트 2023년 시세를 체크해보겠습니다. 분양시점부터 가격변동이 어떻게 되었는지, 전세가율 변화는 어떻게 되었는지 함께보세요.
의정부역센트럴자이앤위브캐슬 (2,473세대, 22년 7월 준공)
의정부역(GTX C 신설되는 곳)에서 도보 10분 거리의 대단지입니다. 22년 7월에 준공되어 분양 완료하였습니다.
59제곱
분양시점보다 매매 6천만원 하락, 전세 3천 상승.
– 현재 (23년 9월) : 매매 5.5억 / 전세 3억 / 전세가율 55%
– 분양 (22년 7월) : 매매 6.1억 / 전세 2억 7천 / 전세가율 45%
84제곱
분양당시와 매매 동일, 전세 6천 상승.
– 현재 (23년 9월) : 매매 9.2억 / 전세 4.4억 / 전세가율 48.2%
– 분양 (22년7월) : 매매 9.2억 / 전세 3.8억 / 전세가율 41.6%
의정부롯데캐슬골드파크1단지 (919세대, 18년 11월 준공)
의정부역 도보 20분입니다.
59제곱
분양시점(5년전)보다 매매 1억 상승, 전세 4천 상승
-분양(18년 11월) : 매매 3.3억 / 전세 2.3억 / 전세가율 71%
-현재(23년 9월) : 매매 4.4억 / 전세 2.7억 / 전세가율 60%
-고점(21년 5월) : 매매 5.6억 / 전세 3.9억 / 전세가율 71%
84제곱
분양시점(5년전)보다 매매 2억 상승, 전세 7천 상승
-분양(18년 11월) : 매매 4.1억 / 전세 2.8억 / 전세가율 69%
-현재(23년 9월) : 매매 6.2억 / 전세 3.5억 / 전세가율 57%
-고점(21년 10월) : 매매 7.8억 / 전세 5.4억 / 전세가율 69%
서울과 경기권의 가격상승갭이 엄청 크다는 것을 알수 있습니다.
서울의 부동산이 폭발적으로 상승한 기간동안 의정부는 매매가 1-2억 상승에 그치고 맙니다. GTX C노선을 통해 추후 급격한 상승을 기대해볼 수 있을까요?
주상복합) 의정부역스카이자이(393세대, 24년 8월 입주예정)
20년 9월 분양완료된 곳으로 24년 8월에 입주합니다. 당시 분양가 참고하세요.
84제곱
-분양가 5.6억
76제곱
-분양가 5.3억
66제곱
-분양가 4.5억
의정부센트럴아이파크 (754세대, 23년 10월 분양예정)
의정부역에서 10분거리, 23년 10월 분양예정, 26년 12월 입주예정입니다.
분양가에 대한 말들이 참 많은데요.
22년에 분양 완료된 의센자(의정부역센트럴자이앤위브캐슬) 분양가 59제곱 6.1억, 84제곱 9.2억으로 미뤄보건대 의정부센트럴아이파크 84제곱 분양가는 8억 중후반으로 예상됩니다. (의정부센트럴아이파크 10월 분양공고 알리미 신청해서 분양가 바로 체크하세요. 청약Home에서 알리미 신청바로가기 )
의정부 아파트 84제곱 8억 중후반은 서울 아파트 저층부와 가격이 비슷합니다.
GTX C노선 + 경기권 새아파트와 서울아파트 가치 중 무엇을 더 높게 사느냐의 문제입니다.
의정부역에서 강남까지 GTX C를 타고 20분내에 도착하는 것과, 서울북부에서 (ex.회기역) 강남까지 30분 가는것에는 큰 차이가 없습니다. 즉, 교통메리트가 크지 않은 상황에서 C노선이 5-7년 내 준공된다는 점을 체크했을때, 제가 실거주자라면 서울내 구식아파트라도 매매하여 깔끔하게 인테리어하고 사는것이 서울생활권을 누리면서 장기적 관점에서 자산증식에도 도움이 될 것 같네요. 의정부 84제곱이 9억대, 서울 59제곱이 9억대입니다. 같은 가격이라면 의정부 84제곱 매매보다 서울 59제곱 매매를 할 것 같습니다. (개인의 가치관에 따라 선택이 달라집니다)
3. GTX C 의정부 입지는 어떨까?
1호선 의정부역, 경전철 의정부역이 있으며 서울외곽순환도로와 동부간선도로, 제2경부고속도로 접근성이 좋습니다.
C노선이 신설되면 강남까지 20분내 이동이 가능합니다.(현재 1시간)
4. 의정부역 2028년 미래시세 어떻게 변할까?
GTX C개통까지 최소 5년 이상 소요될 예정으로, 급격한 시세상승을 견인하기는 어렵습니다.
수년 전부터 GTX에 대한 기대감 및 가격선반영이 이뤄졌으며, 부동산 경기과 글로벌 경기침체를 예상하는 현시점에서 GTX C착공소식만으로 시세분출이 일어나기는 어렵습니다.
다만, 착공을 시작한 GTX A가 개통하며 많은 사람들의 입에 오르내리고 재평가될 시점에 나머지 B,C,D노선이 재조명되어 가치상승을 기대해볼 수 있습니다.
5. 의정부역 아파트값과 비슷한 서울아파트 어디?
의정부센트럴자이를 기준으로(59제곱 매매 5.5억, 전세3억 / 84제곱 매매 9.2억, 전세4.4억) 비슷한 가격대 서울 아파트를 찾아보겠습니다. 투자관점과 실거주관점으로 나눴습니다.
1) 창동주공3단지(2,856세대, 34년차)
49제곱 매매 5.5억 (전세2.3억) / 84제곱 매매 8.9억(전세3.1억)
– 창동 복합문화시설 조성, 국내최초 아레나급 공연장 25년 준공 목표, k팝중심지, 카카오가 30년간 운영담당, 소유권 서울시
– 투자 관점 / 의견 : 의정부 59제곱보다 창동 49제곱이 수익률 월등히 높을 것. 준공 30년 이상 아파트 재건축. 창동역 역시 GTX C 신설. 의정부역 GTX와 창동 GTX는 운행시간 차이가 굉장히 큼. 투자관점에서 창동 압승.
– 실거주 관점 / 의견 : 말해뭐해. 34년차 재건축 아파트보다 의정부 새아파트가 훨씬 좋음.
2) 상계주공6단지(2,646세대, 36년차)
59제곱 매매 6.7억 (전세2.5억) / 49제곱 매매 7.3억(전세2.2억)
– 상계동에서 첫번째 재건축 완료한 주공8단지(포레나 노원), 시공사 선정된 주공 5단지에 이어 재건축 사업 본궤도에 오름.
– 투자 관점 / 의견 : 주공8단지 재건축 완료(20.11) 포레나 노원(59제곱 매매 8.6억/전세6억) 선례삼아 투자가능. 안전진단 통과한 상황이므로 추후 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 남음 6~10년 예상 *의견참고
– 실거주 관점 / 의견 : 말해뭐해. 36년차 재건축 아파트보다 의정부 새아파트가 훨씬 좋음.
3) 휘경자이디센시아(1,806세대, 25년 6월 입주예정)
59제곱 분양가 7.7억 / 84제곱 분양가 9.7억
-투자 및 실거주 관점 : 의센자 84제곱 9.2억과 5천만원 차이. GTX C노선으로 의센자가 올라갈지, 서울입지라는 이유로 휘경이 올라갈지 미지수이나, 개인적으로 같은 새아파트라면 자금 더 모아 휘경으로 갈것.
4) 불광동미성(1,340세대, 36년차)
84제곱 매매 7.8억 (전세3.6억)
먼저 착공한 GTX A 연신내역 도보 10분 아파트. GTX 및 재건축 기대감으로 가치 오를 것.
-투자관점 : 의센자 84제곱 9.2억에 비해 착공이 빠른 A노선 연신내역 미성아파트 7.8억이 우세.
-실거주관점 : 새아파트를 원하면 의정부로
5) 북한산힐스테이트7차(882세대, 13년차)
59제곱 매매 8.4억 (전세 4.5억) / 84제곱 매매 8.8억 (전세 5.3억)
GTX-A 연신내역 도보 8분 아파트. 미성 재건축 기대감과 달리 브랜드 아파트
-투자관점 : 의센자 84제곱보다 GTX A 연신내역 59제곱 선택할것
-실거주관점 : 13년차, 북한산둘레길 조성잘되어 있어. 의정부 84제곱(9.2억)보다 북한산 84제곱(8.8억) 개인적 압승.
GTX C 의정부 아파트와 비슷한 금액대로 충분히 매력적인 서울아파트가 있기 때문에 실거주와 투자를 같이 생각하는 분이라면 서울에서도 가치있는 구축(ex.재건축예정) 또는 서울 좁은 평수를 선택할 것입니다.
GTX C노선만으로 의정부 아파트 가격이 크게 상승하기까지는 꽤 오랜 시간이 걸릴 것 같습니다. 위 주관적 분석 배제하고, 아파트 분석 직접 하고 싶다면 아래 도움되는글 링크를 클릭해주세요.
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