목차
1. 특례보금자리론 핵심 총정리
– 소득/금리/한도/DSR/DTI 등 체크
2. 특례보금자리 목적별 체크사항
– 주택구매가 목적이라면?
– 영끌족 대출 갈아타기 목적이라면?
– 갭투자가 목적이라면?
– 전세 자금 반환이 목적이라면?
특례보금자리론 시행일 2023년 한시운영!
목적별 대출 총정리 해드립니다.
- 주택 실거주 및 갭투자 매매 할 분
- 영끌족 기존 대출 갈아타기 할 분
- 전세 자금 반환이 필요한 분
하나라도 해당된다면 끝까지 주목해주세요. 특례보금론 이면에 숨겨진 정부의 속내까지 인사이트 얻어가세요.
특례보금자리론 핵심 총정리
| 기준 | 바뀐 특례보금자리 | 기존 보금자리 |
|---|---|---|
| 소득 한도 | 제한없음 (DSR 미적용, 단 DTI 60%) | 연봉 7천만원 |
| 대상 주택 | 9억 이하 | 6억 이하 |
| 대출 한도 | 5억 (*하단참고) | 3.6억 |
| 대출 금리 | 4.65% 이상 (*하단참고) | 시중은행 5~8% |
| 보유 주택 | 무주택 또는 1주택자 | 무주택자 |
| 다 주택자 | LTV 30% | 대출불가 |
| 실거주 | 의무 없음 | 실거주필요 |
LTV DTI 조건 상세
특례보금자리 대출 받기 전, 꼭 확인해야 하는 내 집 시세 판단기준
금리 기준 상세
정리하자면,
*기존 보금자리 (공식페이지🔗) : 부부합산 연봉 7천 이하, 6억 이하 주택 구매 시, 3.6억까지 대출 가능했음
*바뀌는 특례보금자리 : 소득요건 없이, 9억 이하 주택 구매 시, 5억까지 대출 가능함 (단, 본인의 LTV,DTI 조건내)
설명이 필요한 부분, 좀더 깊게 들어가볼게요
◼︎ 대출 목적 : 주택구매, 기존 대출상환, 임차보증금 반환대출 모두 가능합니다.(*목적별 인사이트 아래참고)
◼︎ 특례보금자리론 2주택자 : 2년 내 처분조건으로 신청 가능 (*투기과열지구, 조정대상지역 관계없이 동일)
◼︎ 대출 상환 기간 : 만기10,15,20,30,40,50년 중 선택가능 (*50년 : 만34세 이하 또는 신혼부부 / 40년 : 만39세 이하 또는 신혼부부)
◼︎ 대출 상환 방식 : 원금균등방식, 원리금균등방식, 체증식분할상환 (*체증식분할상환 뜻 : 처음엔 이자 위주로 갚다가, 이후 갚을 금액 점차 증가하는 방식 / 소득이 증가할 것으로 기대되는 분에게 적합)
◼︎ DSR 미적용 : 소득 낮은 사람은 대출한도가 낮은 시스템. 하지만, DTI 60%는 그대로 적용되기 때문에 소득이 높을수록 대출한도가 높아지는건 여전함.
* 내 소득 DTI, DSR 모를땐 꼭 체크하세요.
Tip! 특례보금자리론
목적별 꼭 체크
주택구매가 목적이라면?
특례보금자리 조건
– 한도 5억까지
– DTI 60%이내
– LTV 70%이내
기존 보금자리론 조건
– 연봉 3.2천 : 한도 3.6억까지
– 연봉 4.4천 : 한도 5억까지
여기서 재미있는 것은, 기존에 연봉이 4400만원이 넘는 직장인이라면 이번 상품과 관계없이 한도 5억까지 대출이 가능(DTI 60%)했다는 사실입니다. “와우 5억까지 대출이 가능해졌대!” 좋아하는 분중 이미 가능했던걸 모르는 분도 계시더라구요.
핵심은, 기존에 7천만원까지 제한이 걸려있던 것을 풀어주면서 고연봉자들의 주택구매 또는 영끌을 활성화 시키려는 것에 있습니다. 중도상환시 수수료도 면제이구요.
이렇게 실수요자의 수요를 기대하고 있지만 대세하락장에서 선뜻 집을 사려는 분은 많지 않습니다. 시중 은행보다 금리는 낮지만 4%중후반대 역시 부담스러운 것이죠. 한번 계산해볼까요?
특례보금자리 5억 대출, 금리 4.5%, 30년 만기, 원리금균등상환 시, 월 상환액은 253만원(1년 3천만원)이며 전체 납입될 이자만 총 4억 1200만원이 됩니다. 만약 50년 만기로 적용할 경우 이자는 무려 7억 5800만원입니다.
다만, 체증식 분할상환이 가능하기 때문에(=초기에는 이자만 내고 점점 확대되는) 언제가 되었든 집을 구매하려는 고연봉 실수요자에게는 충분한 기회가 될 수 있습니다.
*주택을 구입하면서 기존의 디딤돌 대출(이게뭐지?🔗)과 함께 이용할 수 있습니다. 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도까지 대출이 이뤄지고(신혼4억, 생애최초3억, 일반2.5억) 한도가 부족한 경우 특례보금자리를 통해 나머지 필요금액만큼 신청할 수 있다는 뜻입니다.
영끌족 대출 갈아타기 목적이라면?
예) 주담대 금리 2%로 집을 샀던 영끌족 A씨는 7%까지 치솟은 이자 때문에 대출원리금을 300만원 가까이 상환하고 있습니다.
2023년 대출이자가 더 상승할 것이라는 말에 공포감까지 느꼈다는데요. 이번 상품이 출시되면 4%대로 떨어질 수 있어 당장 대환대출을 한다고 합니다.
특례보금자리로 갈아탈 경우 중도상환수수료는 모두 면제라고 하니 안할 이유가 없죠.
영끌족에게는 희망의 소식입니다. 금리가 천정부지로 치솟고 있는 현재, 부담되는 대출이자를 갈아탈 기회이기 때문이죠.
시장에서는 이를 두고 ‘특례보금자리론’이 아닌 ‘특례대환대출’이라고 정책을 꼬집기도 합니다. 그럼에도 이 기회는 적극 잡으셔야 합니다.
주담대 금리가 7%대를 넘어선 현재, 4%대 고정금리로 갈아탈 수 있는데 이 기회를 놓치실건가요?
갭투자가 목적이라면?
갭투자자가 2023년에 대출을 일으키기는 쉽지 않을 것입니다. 집값이 상승하지 않으면 손해이기 때문이죠.
5억 대출, 금리 4.5%, 30년 만기, 원리금균등상환으로 대출시,
월 상환액 253만원 즉, 1년에 3천만원이 넘는 집값 상승이 동반되지 않으면 쉽지 않을 것 같네요
시장은 현재 계속적인 금리 인상을 예고하고 있으며, 이는 집값이 추가 하락할 수 있다는 신호입니다.
야수의 심장이 아닌 이상 선뜻 투자하기는 쉽지 않죠. 다만, 장기적인 안목으로 저평가 투자처를 찾았고, 금리상승과 경기침체를 이겨낼 수 있는 투자자에게는 레버리지를 활용하는 기회가 될 수 있습니다.
실제로 주택산업연구원이 발표한 통계에 따르면 2023년 전국적으로 아파트 값이 5% 하락, 서울은 4% 하락할 것으로 보입니다.
특례보금자리론 전세 자금 반환이 목적?
전세보증금반환대출(=전세퇴거자금대출) 가능합니다.
최근 높은 금리로 인해 전세 대신 월세로 바꾸는 세입자분들이 많아졌죠.
집주인은 임대 계약 만료시, 전세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는데요. 혹시 현금이 부족해 보증금을 만기에 돌려주지 못할 경우 당황하실 필요 없습니다. 본 상품은 DSR이 미적용되기에 개인 상황에 따라 충분히 대출받아 보증금을 돌려주실 수 있습니다.
특례보금자리론
대출 신청 방법
1. 매수할 집을 찾아 부동산에서 특약 계약을 합니다. (*계약금 반환 특약 계약 : 매수할 집을 놓치지 않기 위해 미리 가계약을 하되, 혹시라도 보금자리론 대출이 안나올 경우가 생기면 그때 계약금을 반환받고 계약을 진행하지 않겠다는 특약을 쓰는 것입니다.)
2. 주택대출서류를 가지고 시중은행방문 또는 비대면으로 대출한도를 확인하고(주택도시기금 웹사이트🔗또는 한국주택금융공사🔗 ), 최종 대출 신청합니다. (방문 또는 기금e든든앱 🔗 스마트주택금융앱)
* 주택대출서류 : 주택매매계약서, 주민등본, 등기부등본, 등기권리증(=집문서), 인감증명서와 인감도장, 원천징수영수증 (추가 서류가 있을 수 있으니, 방문전 꼭 문의하세요.)
3. 대출이 실행되면 계약금 외 잔금을 넣고 이사하시면 끝납니다.
이 모든 과정은 10일이면 충분하지만(은행원 재량, 지인이 있다면 최고/ 집 감정 최대 3일, 무주택 조회 3일, 법원 근저당 5일 정도면 끝), 보통은 3주~한두달 정도 걸린다고 합니다.
집 매도자가 대출 있을 경우,
대출 받은 금액 ➡️ 내 통장 ➡️ 출금하여 법무사 통해 ➡️ 집 매도자 대출 근저당 말소시킴 ➡️ 그 후 소유권 이전등기 ➡️ 나에게 대출 근저당이 설정됩니다.
이 과정을 거치게 됩니다.
전세입자가 살고 있는 경우,
대출 받은 금액 ➡️ 내 통장 ➡️ 출금하여 법무사 통해 ➡️ 세입자 전세금 송금 및 전출신고 ➡️그 후 소유권 이전등기 ➡️ 나에게 대출 근저당이 설정됩니다.
이 과정을 거치게 됩니다.
특례보금자리론
신청시 주의할 점
- 대환대출시, 우대형 안심전환대출🔗이 금리가 더 낮기 때문에 비교가 필요합니다.
- 주택 매수시, 계약금 반환 특약을 하고 잔금일을 2월 이후로 해주세요. (1월 신청자 폭주 예상 처리 지연 리스크)
- DSR이 미적용 되므로 추가대출이 어려웠던 분에게 기회가 됩니다.
1.특례보금자리 조건을 모두 체크한다
2.주택담보대출이 왜 필요한지 체크한다.
3.달성할 목적을 위해 본 상품이 실제로 이득일지 장기적 안목에서 판단한다
4.대출을 실행한다
금융/경제/부동산 정보 관심있다면
도움되는 글
신용대출 한도&금리 50군데 한번에 체크🔗